"Я МАЮ ПРАВО!" - ПРОЕКТ МІНІСТЕРСТВА ЮСТИЦІЇ УКРАЇНИ
ОСББ: про «складне» простою мовою
Мін'юст розповідає про юридичні тонкощі в діяльності об'єднання співвласників багатоквартирного будинку.
Переваги створення об'єднання співвласників багатоквартирного будинку (далі – ОСББ або об'єднання)
Багато власників житлових приміщень нарікають на погану якість комунальних послуг та відсутність будь якої відповідальності виконавців цих послуг перед споживачами. «Не прибирають територію біля будинків», «не працює ліфт», «брудно у парадному», «перегоріли лампи на сходах», «ці комунальники ні за що не відповідають» тощо. Але в той же час мешканці не хочуть нічого робити для зміни ситуації – «бо важко і все одно нічого не зміниться…». Хоча відомо, що під лежачий камінь вода не тече, тим більше якщо мова йде про житлово-комунальну сферу і гарячу воду. Статтею 9 Закону України від 14.05.2015 № 417-VIII «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» передбачено, що управління багатоквартирним будинком здійснюється його співвласниками. І форму цього управління обирають самі співвласники на загальних зборах.

До форм управління зазначений Закон відносить:
- управління багатоквартирним будинком співвласниками (самостійно, безпосередньо);
- управління багатоквартирним будинком управителем;
- управління багатоквартирним будинком об'єднанням співвласників багатоквартирного будинку (асоціацією співвласників багатоквартирним будинків).

Перший варіант більш прийнятний для невеликих будинків, тому що для вирішення кожного питання необхідна згода більшості співвласників. І у великих будинках така форма буде як мінімум не зручна у прийнятті рішень.

Другий варіант (найняти управителя) можуть запровадити як співвласники будинку, так і ОСББ. Таким чином, обрання співвласниками такої форми управління багатоквартирним будинком, як створення ОСББ, є їх правом, а не обов'язком.

Якщо співвласники не прийняли рішення про форму управління багатоквартирним будинком, управляючу компанію призначить місцева влада – на один рік. За цей рік співвласники зможуть знайти управителя і потім змінити формат управління будинком. Укласти договір вони зможуть після закінчення дії попереднього договору, укладеного виконавчим органом місцевої ради.
Отже, одним з варіантів вирішення проблеми отримання якісних ЖК-послуг є створення ОСББ.
Наразі такий варіант бачиться найбільш привабливим в Україні. ОСББ створені вже у 16,4% багатоквартирних будинків. А в деяких регіонах ОСББ функціонують у третині багатоквартирних будинків (Тернопільська та Херсонська області). Загальна кількість таких об'єднань в Україні вже перевищила 28,5 тисяч. І з кожним роком кількість ОСББ зростає, як і відсоток будинків, де вони функціонують.
Хоча в деяких регіонах ОСББ створюються дуже повільно. Серед таких – Київська область та м. Київ, Чернівецька та Чернігівська області. Докладніше – в таблиці «Динаміка створення ОСББ за період 2015-2018 роки за інформацією обласних та Київської міської державних адміністрацій».
Для активізації створення ОСББ потрібно проводити роз'яснювальну роботу, та заохочувати співвласників багатоквартирних будинків до об'єднання. Цьому може сприяти впровадження пільг для новостворених ОСББ, обов'язковість проведення ремонту протягом року за рахунок місцевого бюджету чи інших джерел фінансування, інші інструменти.
Звісно, що лише факт створення такого об'єднання сам по собі не зробить чистими сходи і прибудинкову територію. Але надасть можливість обирати та контролювати виконавців послуг. І головне – контролювати витрачання коштів та вирішувати – на шо саме їх витрачати в першу чергу, як користуватися спільним майном та прибудинковою територією.

Також до переваг ОСББ експерти відносять те, що за рахунок надання в оренду фасадних частин будинку під рекламні цілі можна отримати додатковий дохід, який можна використати для покращення благоустрою чи поточного ремонту. На витрати, які покривають оплату праці обслуговуючого персоналу в ОСББ не нараховується ПДВ, що може зменшити тариф квартплати. При цьому для ОСББ передбачені різні програми підтримки – як державні так і від громадських організацій, фондів тощо.
Ризики, недоліки та міфи про ОСББ
Як зазначають фахівці, ризиків у діючому ОСББ теж вистачає!

По-перше, це неоплата (несвоєчасна оплата) деякими мешканцями витрат за утримання будинку, що призводить до невчасних виплат заробітної платні персоналу, втрати кваліфікованих кадрів та невчасного обслуговування інженерного обладнання будинку. Наприклад, в новобудову в перший рік заселяються не більше 50% мешканців, які добросовісно оплачують утримання будинку, а решта цього не роблять. І навіть якщо більше половини погодяться на створення ОСББ, це не означає, що усі вони будуть своєчасно вносити плату. Особливо чуттєвим може бути брак коштів на оплату опалення та інших комунальних послуг, за які ОСББ має перераховувати кошти вчасно, незалежно від сплати мешканцями.

По-друге, суттєвим ризиком є свідоме зловживання чи недбалість через недостатню кваліфікацію. Внаслідок невдалого обслуговування будинку або чвар всередині правління ОСББ сам будинок швидко стає занедбаним, а нерухомість в ньому втрачає ринкову вартість. Наприклад, може виникнути ситуація, коли загальні збори обрали нове правління, а старий склад правління не передає справи і вчиняє дії, які перешкоджають діяльності нового органу ОСББ, а іноді і виводить кошти з рахунків об'єднання. Тоді починаються судові процеси між двома правліннями одного ОСББ, але страждають від цього мешканці будинку.

По-третє, треба уважно приглядатися до ініціативної групи із створення ОСББ та осіб, яких обираєте до керівних органів. Майте на увазі, серед співвласників можуть бути активісти-пенсіонери або безробітні, які вбачають в ОСББ місце свого працевлаштування (заробітку), не маючи при цьому відповідної кваліфікації. Також захопити владу в ОСББ можуть недобросовісні особи, які будуть «заробляти» на діяльності об'єднання, отримувати дохід за рахунок "відкатів" на завищених розцінках підрядників тощо.

По-четверте, якщо найняти на конкурсній основі професійних фахівців до адміністрації ОСББ, сума квартплати може бути більшою, ніж раніше. Щоб такого не сталося, треба об'єднуватися в асоціації ОСББ.

В той же час, міфи про те, що в ОСББ пільговики будуть позбавлені можливості отримати належні їм пільги, а членам не надаються субсидії, не мають підстав. Пільги та субсидії співвласники ОСББ отримують в загальному розмірі.
З чого почати шлях по організації ОСББ
На перший погляд може здатися, що створення ОСББ – це складна процедура, яку не кожен може подолати. Але це один з міфів! Складно може бути зорганізувати сусідів. Інше, як то кажуть, технічні питання.

Знавці рекомендують почати з інформування сусідів про користь ОСББ. Це можуть бути, наприклад, оголошення на спеціальній дошці, бесіди із мешканцями будинку. Потім – сформуйте команду однодумці. Далі ці особи можуть увійти до складу правління.

Також треба визначити – хто є власником житлових та нежитлових приміщень. Відповідно до статті 6 Закону «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку», співвласники мають право, зокрема, безоплатно одержувати інформацію про суб'єктів права власності на всі квартири та нежитлові приміщення у багатоквартирному будинку і площу таких квартир та приміщень у порядку і межах, визначених законом. Зазначена позиція також викладена у листі Міністерства юстиції України від 03.03.2016 № 1534/19/32-16.

Відомості про співвласників можна отримати в:
- бюро технічної інвентаризації (БТІ) - інформація до 2013 року,
- управлінні державної реєстрації - інформація після 2013 року,
- центрі надання адміністративних послуг (ЦНАП).

Далі можна починати юридичні процедури.
Створення
Треба мати на увазі, що в одному багатоквартирному будинку може бути створено тільки одне об'єднання. В той же час власники квартир та нежитлових приміщень у двох і більше багатоквартирних будинках, об'єднаних спільною прибудинковою територією, елементами благоустрою, обладнанням, інженерною інфраструктурою, можуть створити одне спільне об'єднання. Це зручніше і вигідніше з фінансової точки зору. Бо скорочуються витрати на адміністративний апарат ОСББ. А також можна раціональніше розпоряджатися прибудинковою територією, скоріше і ефективніше реалізовувати проекти з ремонту та оснащення будинків, території, майданчиків тощо.

Установчі збори ОСББ скликаються ініціативною групою, яка складається не менш як з трьох власників квартир або нежилих приміщень. Докладно про процедуру створення об'єднання можна прочитати, зокрема, в Законі України «Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку» та на спеціалізованих ресурсах в мережі Інтернет.

Рішення вважається прийнятим, якщо за нього проголосувало більше половини загальної кількості усіх співвласників. Тобто в Законі не встановлений мінімальний кворум загальних зборів. Але зазначено, що погодитися із створенням ОСББ мають співвласники більше половини загальної площі квартир на нежитлових приміщень.

Порушення визначеної законом процедури створення та реєстрації ОСББ в майбутньому може стати підставою для визнання недійсними рішення установчих зборів та статуту ОСББ, скасування його державної реєстрації. Також чинним законодавством України не передбачено обов'язок колишнього балансоутримувача здійснити капітальний ремонт будинку перед переданням будинку на баланс ОСББ. Таким чином, тягар витрат на капремонт будинку, незалежно від його стану, покладається на мешканців. Окрім рішення про створення об'єднання на установчих зборах треба ще затвердити статут ОСББ. Також в окремих ОСББ на перших зборах обирають і органи управління, які почнуть працювати після державної реєстрації об'єднання. Це не заборонено законом і зручніше для співвласників, бо не треба збиратися декілька разів. Житлово-будівельний кооператив також може стати ОСББ - за рішенням загальних зборів, шляхом реорганізації.
Реєстрація
ОСББ є юридичною особою. Тобто реєструвати треба буде юрособу. На це вистачить доби або двох – до установчих зборів підготувати статут на основі Типового статуту, а після зборів - звернутися до реєстратора (наприклад, до центру надання адміністративних послуг).

Реєстрація безкоштовна! Об'єднання вважається утвореним з дня його державної реєстрації. Об'єднання є неприбутковою організацією і не має на меті одержання прибутку для його розподілу між співвласниками. Отже, ОСББ треба буде ще зареєструвати і як неприбуткову організацію в Державній фіскальній службі. Про це є окреме роз'яснення Мінрегіонбуду.
Колишній балансоутримувач багатоквартирного будинку або особа, яка здійснювала управління будинком до створення об'єднання, у тримісячний строк з дня державної реєстрації ОСББ забезпечує передачу йому примірника технічної та іншої документації на будинок, а також документа, на підставі якого багатоквартирний будинок прийнято в експлуатацію, технічного паспорта і планів інженерних мереж. Для подальшої експлуатації будинку це дуже важливо.

Отже, вимагайте здійснення цього обов'язку!
Приєднання ще одного будинку до створеного ОСББ
В Законі прямо не зазначено про можливість приєднання будинку до вже створеного ОСББ. Але це не означає, що таке приєднання не можливе.

Така дія актуальна, наприклад, для декількох новобудов, будівництво яких триває одночасно, але введення в експлуатацію відбувається поступово. В цьому випадку відразу створити ОСББ на декілька будинків об'єктивно неможливо. Також приєднання будинку до ОСББ актуально для сусідніх будинків, в одному з яких вже успішно функціонує об'єднання. Один з варіантів приєднання – це створити у свій час в кожному будинку ОСББ, а потім реорганізувати їх шляхом приєднання одного до іншого. Ця процедура потребує більше часу, ніж наступна пропозиція.

Простіший варіант – це приєднання співвласників будинку до раніше створеного ОСББ без створення власного об'єднання. Як це зробити? Співвласники будинку, що бажають приєднатися до ОСББ, мають провести загальні збори, на яких приймається рішення про форму управління будинком і про приєднання до ОСББ, з яким мають спільну прибудинкову територію, елементи благоустрою тощо. У разі позитивного рішення, треба письмово звернутися до голови правління відповідного ОСББ з проханням розглянути питання про приєднання до ОСББ співвласників будинку. Правління скликає загальні збори ОСББ, на яких вирішується зазначене питання про приєднання. В разі схвалення такого рішення скликаються спільні загальні збори за участі співвласників обох будинків. На цих зборах затверджується нова редакція статуту спільного ОСББ, вирішуються інші нагальні питання, пов'язані з поточною діяльністю ОСББ. Нова редакція статуту подається державному реєстратору.
ЗАЛИШИЛИСЬ ПИТАННЯ?
Якщо ви не знайшли відповіді на свої питання, звертайтесь:

044 364 23 93 колл-центр Міністерства юстиції України
0 800 213 103 єдиний контакт-центр системи безоплатної правової допомоги

Владислав Власюк - Генеральний директор Директорату з прав людини, доступу до правосуддя та правової обізнаності Міністерства юстиції України
Дмитро Кузін - державний експерт Директорату з прав людини, доступу до правосуддя та правової обізнаності
Міністерства юстиції України
This site was made on Tilda — a website builder that helps to create a website without any code
Create a website